Инструкция: как продать квартиру купленную на материнский капитал

Фото 1Жилая недвижимость, приобретенная по такой схеме, имеет особый юридический статус, поэтому, ответ на вопрос, можно ли продать такую квартиру кроется в получении специального разрешения, о котором будет рассказано ниже.

Если подготовить все необходимые документы, то продажа квартиры с участием материнского капитала пройдет без каких либо осложнений.

Продажа квартиры с материнским капиталом: пошаговая инструкция

Фото 2Разбираясь в вопросе, как продать квартиру, купленную на материнский капитал, сначала нужно внимательно рассмотреть нормативные акты, регулирующие такие правоотношения.

Прежде всего, это Семейный кодекс, а также Федеральный закон, регулирующий порядок приобретения жилой недвижимости за средства материнского капитала. Они гласят, что перечисление материнского капитала продавцу квартиры происходит после того, как первому ребенку исполнится полных три года (за исключением ипотеки). А после подписания договора купли-продажи квартиры под материнский капитал, родители обязаны определить долю недвижимости не только каждому ребенку, но и себе.

Исходя из этого, квартира с материнским капиталом будет иметь особый правовой статус. То есть она становится объектом общей долевой собственности. Под ней подразумевается то, что каждому родителю, и детям (ребенку) принадлежит определенная часть от общей площади, и они являются долевыми собственниками такого жилья.

Фото 3Поэтому когда принято решение на ее отчуждение, каждый собственник должен дать свое письменное разрешение.

Также следует обратить внимание на нормы Гражданского кодекса. Они прямо указывают, что продажа квартиры по материнскому капиталу должна происходить под контролем опекунского совета и с его разрешения.

Важно запомнить что все сделки с недвижимым имуществом, имеющим статус долевого, проводятся только с письменного разрешения всех собственников, либо их законных представителей.

Продажа квартиры купленной с использованием материнского капитала, будет происходить на основании определенного алгоритма.

  1. Фото 4Определение цели продажи, то есть это может быть улучшение жилищных условий, либо использования части вырученных средств, для лечения ребенка. В других случаях опекунский совет не даст разрешение.
  2. Сбор всех необходимых документов.
  3. Поиск иного жилого помещения, и подписание предварительного договора с владельцем.
  4. Согласование продажи приобретенной жилой недвижимости с опекунским советом.
  5. Подписание договора купли-продажи с новым собственником.
  6. Если квартира была взята в ипотеку, тогда к этим действиям будут добавлены согласование с банковским учреждением, но об этом будет рассказано подробнее ниже.

Если не придерживаться данной пошаговой инструкции, то продавца и покупателя могут ждать большие проблемы, вплоть до признания сделки недействительной. Поэтому рассмотрим каждый шаг отдельно.

Определение цели продажи

Фото 5В жизни молодой семьи могут возникнуть различные ситуации, в том числе и желание, улучшить свое жилищное состояние. Если принято окончательное решение о продаже такой квартиры, то, прежде всего, нужно ориентироваться на опекунский совет, без разрешения которого осуществить такие планы будет не возможно.

Сразу нужно сказать, что главная роль опекунского совета в данном случае состоит в защите интересов несовершеннолетних детей, которые по закону имеют свои обязательные части в жилой недвижимости, выраженные в квадратных метрах.

Из этого следует, что условия их проживания должны остаться такими как были, либо улучшиться. То есть новое жилое помещение должно быть не меньше продаваемого, либо больше.

Следующий момент, когда данный орган пойдет на встречу в вопросе продать квартиру после материнского капитала, это серьезное заболевание ребенка, которое требует больших финансовых затрат. Если родители обоснуют, что часть средств пойдет на лечение, тогда тоже можно рассчитывать на содействие.

Во всех остальных случаях опекунский совет не даст свое разрешение на отчуждение жилой недвижимости.

Важно запомнить, что на опекунском совете также лежит и функция контроля. То есть, если недвижимость продается с целью улучшения жилищных условий, либо лечения ребенка, то должностные лица этого органа будут жестко контролировать процесс покупки новой квартиры, либо перечисление вырученных денег на счет лечебного учреждения.

Документы необходимые для продажи

Перед тем как пописывать все документы, собственники продаваемого жилья должны собрать все документы, перечень их следующий:

  • Фото 6соответствующая техническая документация, куда относится технический паспорт, кадастровое дело, если была сделана перепланировка, тогда такую документацию придется полностью обновлять;
  • справки или выписки из домовой книги обо всех прописанных в данном жилом помещении;
  • справки от коммунальных предприятий, что за квартирой не числится никакой задолженности по предоставленным услугам;
  • паспорта, свидетельства о рождении на детей;
  • оценочная стоимость жилой недвижимости для уплаты налогов, именно цена, указанная в ней будет прописана в договоре купли-продажи, делает такое заключение только лицензированный оценщик.

Поиск нового жилья

После того, как опекунский совет дал свое предварительное согласие, родители должны заняться поиском нового жилья, которое они будут покупать.

Фото 7Тут главное учитывать тот фактор, что, прежде всего оно должно быть комфортным детям.

Например, если продаваемая квартира находится рядом с детскими учреждениями (садом, школой), во дворе есть площадки, а район имеет хорошую инфраструктуру, то новое жилье должно также соответствовать таким критериям.

Бывали случаи, когда опекунский совет отказывал в разрешении на продажу квартиры под материнский капитал из соображений, что ребенку будет негде проводить свой досуг, и трудно добираться до школы.

Также, если детям исполнилось больше 11 лет, их мнение при выборе нового жилья также должно обязательно учитываться, а они могут не согласится сменить школу, или привычный круг общения и своих друзей.

Когда всех все устраивает можно заключать предварительные договора с продавцом нового жилья и покупателем старой квартиры, заверять их нотариально и предъявлять опекунскому совету.

Важно запомнить, что по любому предварительному договору должен быть передан задаток, который в случае срыва сделки возвращается виновной стороной в двойном размере.

Получение разрешения опекунского совета

Фото 7Подписание предварительного договора, это только намерения сторон совершить сделку, поэтому нотариусы не требуют на него разрешение опекунского совета.

Из этого следует, что оно понадобится уже тогда, когда стороны будут совершать сделку по купле-продаже жилой недвижимости. Если опекунский совет дает разрешение, то оно оформляется специальным документом. По желанию данного органа, их представитель может осмотреть новую квартиру (до ее покупки), а также присутствовать непосредственно у нотариуса при оформлении документов, а также контролировать процесс регистрации собственности в государственном реестре.

Важно запомнить, что если приобретаемое жилье будет находиться в аварийном доме, или том, который должен быть снесен, то опекунский совет разрешение на его приобретение не даст.

Подписание договора купли-продажи

Когда все документы собраны, разрешение готово, продавец и покупатель приходят к нотариусу для окончательного оформления сделки. По большому счету договор купли-продажи квартиры никакого отличия от стандартного не имеет.

Образец договора купли-продажи такой недвижимости содержит технические характеристики приобретаемой квартиры, анкетные данные продавца и покупателя. В нем также указывается, что такая недвижимость является долевой, и детально расписывается, какая часть от общей площади жилья принадлежит каждому супругу и их детям.

Образец договор купли продажи квартиры материнский капитал
Образец договор купли продажи квартиры материнский капитал

Также нотариус указывает, что каждый член семьи дал свое согласие на отчуждение (оно оформляется специальными заявлениями от имени супругов, написанными ими собственноручно, и заверенными нотариусом). Родители тоже пишут заявления от своих детей, и они заверяются нотариусом.

Разрешение от опекунского совета не заверяется нотариусом, но проверяется им и он делает пометку в книге нотариальных действий о его наличии.

Продажа ипотечной квартиры

Продажа ипотечной квартиры с материнским капиталом имеет следующие особенности.

  1. Фото 9Первое куда нужно обратиться с таким вопросом, это в банковское учреждение, где оформлена ипотека. Это вызвано тем, что такое жилье находится в залоге, что накладывает на него ограничение. Без разрешения банка продать его не получится.
  2. Если банк дал свое добро, и не против такой сделки, то можно смело направляться в опекунский совет и решать дальнейшие вопросы.

Теперь нужно рассмотреть два способа продажи ипотечной недвижимости:

  • когда недвижимость продается за наличные средства;
  • когда происходит продажа в кредит.

В первом случае опекунский совет будет участвовать во всех действиях, начиная от осмотра приобретаемого жилья, заканчивая контролем сделки, вплоть до получения денежных средств продавцом.

Во втором случае, контроля со стороны этого органа будет мало, так как банковское учреждение само проверит покупателя, а деньги за жилье будут проходить через кассу банка, то есть исключаются мошеннические действия. Опекунский совет может только произвести осмотр покупаемой жилой недвижимости на предмет соответствия всем требованиям.

Фото 10Вот такая последовательность действий по продаже жилья приобретенного за материнский капитал. Эта последовательность касается и тех случаев, когда вместо биологических родителей выступают опекуны.

Помимо вышеуказанных документов, опекуны должны будут предоставить решение о принятии опеки, и по возможности (если есть такие факты), подтверждение лишения родительских прав биологических матери и отца детей, либо справки об отбытии ими наказания в местах лишения свободы

Основные риски продавца

С учетом специфики продажи недвижимости приобретенной за материнский капитал, существуют некоторые риски продавца такой квартиры.

Первый риск состоит в том, что при оформлении предварительного договора продавец получает задаток, и в случае срыва сделки (отказ опекунского совета в даче разрешения), покупатель имеет полное право требовать возврата задатка в двойном размере.

Уйти от этого можно только таким образом. В предварительном договоре нужно прописать пункты о том, что в случае отказа опекунского совета в разрешении на отчуждение квартиры, никаких штрафных санкций не наступает, и задаток возвращается в том объеме, в котором был передан.

Фото 11Это касается и того случая, когда продавец отдал задаток за новую квартиру, но не смог продать свою (в данном случае переданный задаток по общим правилам не возвращается). Эти вопросы тоже решаются отдельными пунктами в предварительном соглашении.

Второй риск состоит в том, что продаваемая квартира за материнский капитал должна отчуждаться тоже под контролем опекунского совета. Чтобы в последний момент не произошло срыва сделки, все свои шаги нужно согласовывать с опекунским советом.

Следующий риск состоит в том, что если часть средств от проданной недвижимости идет на лечение ребенка, то медицинское учреждение, которое будет этим заниматься, должно иметь все разрешения на свою деятельность, а также банковский счет. Если вдруг окажется, что такой лицензии нет, а квартира продана то опекунский совет вправе обратится в суд и отменить сделку.

Последняя ситуация состоит в том, что продавец квартиры, которая покупается взамен проданной тоже может в любое время (до подписания договора купли-продажи) отказаться от сделки. В таком случае, дети остаются без жилья, и может последовать обращение в суд опекунского совета по отмене первой сделки. Поэтому нужно искать надежного продавца. Это не относится к ситуации, когда покупается квартира за материнский капитал.

Продать квартиру, приобретенную за материнский капитал можно, но необходимо следовать выработанному юридической практикой алгоритму. При этом нужно запомнить, что без разрешения опекунского совета это сделать не получится.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Pravko.com
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: