Налог на доходы физических лиц (НДФЛ) – это 13% сбор с каждого физического лица получающего определенный заработок, это не обязательно касается заработной платы, еще учитывается сдача жилья в аренду, продажа недвижимости, выигрыш в лотерею.
При продаже квартиры, существует ряд случаев, в которых продавец, как физическое лицо, подвергается сбору НДФЛ, или же, освобождается от него. Однако, существуют определенные различия в формах вычета и оплаты, которые зависят от: срока владения недвижимостью и суммы за которую недвижимость была приобретена.
Как платится налог с продажи квартиры, а также документы в налоговую после продажи квартиры представлены дальше в статье.
Случаи, в которых нужно платить налог с продажи квартиры
С 01.01.2016 года, вступают в силу поправки в налоговом законодательстве (подробнее об изменениях читайте здесь), в связи с чем, изменяется порядок уплаты, а так же, порядок освобождения от уплаты 13% сбора.
Если ранее, освобождались от уплаты НДФЛ те физические лица, которые владели жилой недвижимостью более трех лет, то с новыми поправками, срок увеличился до пяти лет.
Также, для минимизации коррупционной составляющей и исключения возможности ухода от уплаты налога (как законно не платить налог, читайте здесь), с 01.01.2016 запрещено продавать жилую недвижимость по стоимости ниже 70% от кадастровой.
Для справки: срок минимального владения в три года остался неизмененным для того имущества, которое перешло в собственность в следствии:
- Получения в дар или по наследству от родственников и близких, круг которых определяется законом (Семейный Кодекс, ст.14);
- В случае приватизации объекта жилого фонда;
- В рамках перехода в право владения в связи с подписанием договора пожизненного содержания;
Важно понимать! Три года (пять лет), учитываются не как три (пять) календарных года(лет), а как 36(60) месяцев следующих друг за другом без вычета праздничных и выходных дней! А срок исчисления, как правило, начинается с момента выдачи Свидетельства о Праве Собственности.
Не играет роли время оформления свидетельства на собственность в трех случаях:
- В случае получения квартиры до 1998 года(до этого года не требовалось оформление права собственности) (ст. 6 ч.1 Федерального Закона от 21.07.1997 №122-ФЗ);
- В случае перехода, в наследство (исчисляется с момента смерти собственника/наследователя) (ст. 1152 ч. 4 ГК РФ);
- В случае перехода из кооперативной собственности, а именно после оформления акта приема-передачи недвижимости (ст. 218 ч. 4 ГК РФ);
Как рассчитывается налог на продажу, особенности и нюансы подсчета
Одно из нововведений Налогового Кодекса от 01.01.2016 является то, что ранее, для взыскания НДФЛ учитывалась лишь сумма, указанная в договоре о купле-продаже. Никак не учитывалась рыночная, кадастровая или балансовая стоимости. С принятием поправок от 29.11.2014 (№382-ФЗ) эта «лазейка» в законодательстве была ликвидирована.
Сейчас доходом от продажи квартиры с которого взымается налог считается:
- договорная стоимость квартиры, в случае если продажная стоимость превышает кадастровую на 0.7, так называемый, понижающий коэффициент;
- кадастровую стоимость, умноженную на 0.7, в случае если она выше договорной стоимости;
Примеры:
Вы продаете квартиру по цене в 2 000 000 рублей, а ее кадастровая цена 3 600 000 руб. В этом случае, стоимость будет равна -2 520 000 рублей (3 600 000 * 0.7). Эта сумма превышает договорную, следовательно, ее будут считать доходом и на нее подается декларация 3 НДФЛ при продаже квартиры.- Вы продаете квартиру за 2 000 000 рублей, а ее кадастровая цена 2 600 000 рублей. В этом случае, стоимость будет равна –1 820 000 (2 600 000 * 0.7), поскольку эта сумма меньше кадастровой, то в Ваш доход будет включена договорная стоимость.
Продажа квартиры: заполнение формы 3 НДФЛ и подача налоговой декларации
Сейчас разберемся как уплатить налог с продажи квартиры и как подавать налоговую декларацию.
Налоговая декларация, заполняемая и сдаваемая в Федеральную Налоговую Службу (ФНС) имеет название «3-НДФЛ». Это заявление от физического лица, резидента РФ, поданное в установленной форме о доходе, полученном в связи с продажи жилой недвижимости, в котором, в обязательном порядке указываются все данные, необходимые для учета и исчисления уплаты налогового сбора.
Подать налоговую декларацию при продаже квартиры обязательно и необходимо в соответствии с нормами изложенными в ст. 208 ч. 1 НК РФ, при продаже объекта недвижимости из жилого фонда.
Важно! Налоговая декларация ежегодно обновляется ФНС и Министерством финансов, это значит, что бланк актуальный для 2015 года, сейчас, уже не имеет юридической силы.
Все бланки заполняются от руки без исправлений, либо с помощью специальных технических программ доступных на официальном сайте ФНС (Декларация 2016). Бумажные бланки для заполнения можно получить в любом отделении ФНС.
Документы для налоговой декларации при продаже квартиры и порядок предоставления документов в контролирующие органы
К заполненному бланку декларации формы «3-НДФЛ» прилагаются документы:
- Копия договора о купле-продаже с актом приема-передачи объекта жилого фонда;
- Копия свидетельства государственной регистрации права собственности (поскольку покупатель уже получил новое свидетельство, старое было аннулировано, но осталось на руках у продавца);
- Копии банковских выписок или письменная расписка покупателя в случае оплаты наличными, подтверждающих факт получения денежных средств от продажи;
- Оформленное особым образом заявление о предоставлении имущественного вычета;
- Перечень всех поданных приложений с указанием точного количества страниц каждого из них.
Заключение
В заключении, хотелось бы отметить, что, Налоговый Кодекс РФ весьма сложный нормативно-правовой документ, некоторые статьи и постановления которого, временами противоречат друг другу. Чтобы не допустить ошибок, когда платят налог с продажи квартиры, было бы правильным решением обратиться к юристу гражданско-правового профиля, для получения качественной консультации по интересующим Вас вопросам.
